BREVES NOTAS SOBRE LA REGULACIÓN DE LAS VIVIENDAS TURÍSTICAS EN ANDALUCÍA Y SUS POSIBILIDADES DE EXPLOTACIÓN

OLMEDO Y VELASCO ABOGADOS

El artículo 3.1 del Decreto 28/2016 de 2 de febrero de las viviendas con fines turísticos define las viviendas turísticas así: ”Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento”.

Desglosando el artículo 3 vemos que para que una vivienda sea catalogada como vivienda turística es necesario que cumpla los siguientes requisitos:

Que se vaya a ofrecer el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos (que se publicite en canales de oferta turística)
Que la cesión de la vivienda al usuario no sea gratuita sino mediante precio.
Que la vivienda esté ubicada en Andalucía y sobre suelo residencial (por lo tanto, las que estén sobre suelo turístico/terciario no podrán obtener licencia de vivienda turística.

Igualmente, debemos tener en cuenta el artículo 5 de dicho Decreto por cuanto establece los tipos de viviendas turísticas que podrán ser: “a) Completas, cuando la vivienda se cede en su totalidad. b) Por habitaciones, debiendo la persona propietaria residir en ella. En estos casos, podrán utilizar las denominaciones internacionalmente reconocidas para este tipo de alojamiento.

2. La capacidad máxima de éstas, vendrá limitada a lo dispuesto en la licencia de ocupación. En todo caso, cuando el uso de la vivienda sea completo no podrá ser superior a quince plazas y cuando el uso sea por habitaciones, no podrá superar las seis plazas, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación”.

Del mismo modo, la vivienda tiene que cumplir con los requisitos que se encuentran definidos en el artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de Febrero de viviendas con fines turísticos, siendo éstos los siguientes:

La vivienda tendrá que tener licencia de ocupación.
La vivienda tendrá que tener aire acondicionado si se alquila de Mayo a Septiembre, y calefacción si se alquila de Octubre a Abril.
Ofrecer información turística del entorno, servicios médicos, medios de transporte, plano y guía de espectáculos.
Número de teléfono del propietario/titular/explotador de la vivienda.
Libro de reclamaciones.
Botiquín de primeros auxilios.
Cabe el alquiler de toda la vivienda o el alquiler por habitaciones. Si se alquila toda la vivienda no podrán excederse las 15 plazas. Y si se alquila por habitaciones no podrán excederse las 6 plazas. No se pueden superar, en ninguno de los dos casos, las 4 plazas por habitación.
La vivienda tendrá que estar amueblada para su uso inmediato.

En lo que respecta a la licencia de ocupación de vivienda turística (su importancia radica en que va a determinar el número de plazas de la vivienda turística), decir que si bien dicha licencia es necesaria para el inicio de la actividad, en el caso concreto de la cuidad de Málaga y ante el retraso existente en el área de Urbanismo, nos podemos encontrar que la licencia sea concedida por silencio positivo (entendiéndose este por el trascurso del plazo de seis meses, salvo que se establezca un plazo distinto, al no existir resolución expresa por parte de la Administración) pero nos estamos encontrando que la Junta requiere resolución expresa y que, en otras provincias andaluzas ante la falta de resolución expresa, la Junta está revocando la inscripción de esta vivienda, situación que, a día de hoy, no ocurre en Málaga.

Además, es requisito obligatorio llevar un Libro-Registro de los ocupantes de las viviendas y su comunicación diaria al área de hospedería de la Policía Nacional realizándose dicha comunicación vía fax o correo electrónico.

Una vez cumplidos los requisitos establecidos por el Decreto de la Junta de Andalucía, vamos a estudiar las distintas posibilidades con las que cuenta el propietario de la vivienda cuando decide destinar su vivienda a alojamiento vacacional: tiene la posibilidad o bien de alquilar directamente su vivienda con fines turísticos, o bien ceder su explotación a otra persona física o jurídica para que esta actividad sea ejercida por ellos. En este último caso, el propietario de la vivienda no se ocupa de ninguna gestión con las personas turistas y además debe hacerse constar en un documento o contrato que así lo especifique. A los efectos de la Junta de Andalucía, quien ejerce la actividad (propietario o empresa explotadora) se considera Titular de la Actividad, quien sería el responsable de atender a las personas turistas y de cumplir con los requisitos establecidos para esta actividad.

Determinados y cumplidos los requisitos anteriormente establecidos, debemos tener claras las dos vías a las que el propietario puede optar para la explotación de su vivienda vacacional:

a) Explotar la vivienda directamente, en cuyo caso el propietario procedería a presentar la declaración responsable para que se proceda a la inscripción de las viviendas en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía, según el artículo 9 del Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de las viviendas con fines turísticos, por cuanto dispone que: “1. Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos. El contenido mínimo será el siguiente:

a) Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente.

b) Los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.

c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.

2. Cualquier alteración o modificación de los datos referidos en el apartado anterior tendrán que ser comunicados a la Consejería competente en materia de turismo.

3. Las viviendas con fines turísticos se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía, comunicándose las altas y bajas a las diferentes corporaciones municipales donde éstas se ubiquen y a la Consejería competente en materia de vivienda.

4. Una vez inscrita la vivienda con fines turísticos, el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada por cualquier medio”

Con posterioridad a la presentación de la declaración responsable, la Consejería pide de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Una vez hecha la inscripción, se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda. El interesado tendrá que hacer visible el número de inscripción en cualquier publicidad que haga de la vivienda.

Una vez cumplidos los trámites anteriores, se procederá al alquiler de la vivienda siendo necesario para ello la formalización de un contrato de arrendamiento. Para ello, debemos acudir al art. 5 e) de la Ley de Arrendamientos urbanos por cuanto dispone que: “quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley: La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

Por tanto, en este caso, el contrato quedaría excluido del ámbito de aplicación de la LAU, debiendo firmar las partes un contrato de arrendamiento de vivienda con fines turísticos sometido al código civil, respetando, en cualquier caso, los requisitos administrativos que deben cumplirse por ser un alquiler turístico, que son los establecidos en el Capítulo II del Decreto.

b) Ceder la explotación de la vivienda a una empresa dedicada a tal efecto, el propietario firmará con dicha empresa un contrato de explotación con anterioridad a la presentación de la declaración responsable en el Registro de la Junta de Andalucía.

En este sentido, debemos recordar que, en los casos de ceder las viviendas para su explotación por una empresa dedicada a tal efecto, el propietario de las viviendas no se ocupa de ninguna gestión con los ocupantes de ésta, extremo que se hace constar en el contrato de explotación que se suscriba.

Así, a efectos de la Junta de Andalucía quien ejerce la actividad (empresa explotadora) se considera Titular de la Actividad, siendo ésta la responsable de atender a las personas turistas y de cumplir con los requisitos establecidos para esta actividad.

Una vez suscrito dicho contrato de explotación con la empresa explotadora será ésta quien presente la Declaración responsable para la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de la Junta de Andalucía debiendo acudir, para ello y nuevamente, a lo dispuesto en el artículo 9 del Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de las viviendas con fines turísticos, por cuanto dispone que: “1. Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos. El contenido mínimo será el siguiente:

a) Los datos correspondientes a la identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente.

b) Los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones.

c) Identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, en el caso de que no fuera la persona propietaria de la vivienda.

2. Cualquier alteración o modificación de los datos referidos en el apartado anterior tendrán que ser comunicados a la Consejería competente en materia de turismo.

Finalmente, con posterioridad a la presentación de la declaración responsable la Consejería pedirá de oficio que se inscriba la vivienda en el registro de Turismo de Andalucía. Una vez hecha la inscripción, se comunica al interesado el número de inscripción que se ha concedido a la vivienda. A partir de la comunicación de este número al interesado, éste (en este caso la empresa explotadora) tendrá que hacerlo visible en cualquier publicidad que haga de la vivienda.

Si tiene cualquier duda en materia de viviendas turística, póngase en contacto con nuestro Despacho.